Sous quelles conditions peut être annulé un viager ?

La vente en viager permet au vendeur de percevoir une rente à vie tout en occupant le bien immobilier. Du côté de l’acheteur, c’est un excellent moyen de devenir propriétaire à moindre coût.

Après la signature de l’acte de vente, comme pour une transaction immobilière classique, un délai de rétractation de 10 jours est accordé aux deux parties. Si l’acheteur ne peut annuler un viager au-delà de ce délai, le vendeur en a le droit en présentant des motifs valables.

Les différents motifs pour casser un viager

Plusieurs motifs autorisent le crédirentier à annuler un viager. L’annulation de la vente peut avoir lieu à tout moment dans les 5 ans suivant la signature du contrat de vente. Voici donc comment sortir d’un viager.

Défaut de paiement

Le contrat de vente signé par les deux parties stipule toutes les conditions de la transaction. Aussi, si l’acheteur ne respecte pas le paiement du bouquet ou des rentes convenues, le vendeur peut casser le viager.

Avec un tel motif d’annulation de la vente, le crédirentier récupère le bien et n’aura même pas à rembourser les sommes qu’il a déjà encaissées. Notez qu’il appartient au juge de décider que le défaut de paiement est réellement avéré.

Une rente trop faible

L’acheteur et le vendeur s’accordent librement pour déterminer le montant de la rente périodique. Néanmoins, le calcul de celle-ci doit se faire sur la base de la valeur vénale du bien immobilier et de celle du bouquet.

Dans le cas où au bout de 5 ans, le vendeur s’aperçoit que le montant de la rente est trop faible, il peut demander l’annulation de la vente. Bien évidemment, le crédirentier ne peut se contenter de dire que sa rente est dérisoire. Le tribunal de grande instance doit constater qu’effectivement, le vendeur est lésé de 7/12^e du prix du bien immobilier.

Décès prématuré du vendeur

Si le vendeur est souffrant et risque de mourir au moment de la vente, la vente est annulée. Et si le vendeur décédait, des suites d’une maladie dont il souffre dans les 20 jours suivant la signature de l’acte de vente ; la vente sera également annulée.

Non-consentement du conjoint

Le conjoint ou la conjointe du crédirentier qui n’a pas été mis au courant du viager peut demander l’annulation de la transaction. La demande doit être formulée dans l’année suivant la signature de la vente chez le notaire.

Voilà généralement comment casser un viager pour le crédirentier.

Qui peut contester un viager ?

Le vendeur peut contester le viager en évoquant l’un des motifs cités ci-dessus. Son conjoint ou sa conjointe peut également casser la transaction s’il n’en a pas été informé.

Dans le cas où le vendeur a désigné un autre bénéficiaire, celui-ci n’a pas le droit d’annuler le viager. Toutefois, l’acquéreur peut être tenu de continuer le versement de la rente au second bénéficiaire en cas de décès du premier bénéficiaire.

Enfin, l’administration est également en droit de casser un viager si elle remarque que :

• Le crédirentier est gravement malade au moment de la vente ;
• Le bien est vendu à un proche ou un enfant du vendeur sous la forme d’une donation ;
• Le conjoint n’a pas consenti au viager.

Annulation d’un viager libre et d’un viager occupé

Dans un viager libre, le vendeur est tenu de libérer le bien, car il ne dispose ni de l’usufruit ni du droit d’usage et d’habitation de celui-ci. Cependant, le viager occupé l’autorise soit à louer le bien, soit à y habiter.

Dans les deux cas, les conditions pour annuler le viager demeurent les mêmes. Il revient toujours au vendeur de casser la transaction.

Le défaut de paiement amène-t-il à l’annulation du viager ?

Oui, le défaut de paiement peut conduire à l’annulation du viager. Rappelons que l’acheteur doit généralement une rente périodique jusqu’au décès du vendeur. Ainsi, s’il venait à manquer le paiement de la rente, le vendeur a le droit de recourir à la clause résolutoire.

La majorité des cas d’annulation d’un viager vient du défaut de paiement. Aussi, avant d’acheter en viager, assurez-vous de disposer des moyens nécessaires pour payer les rentes.

Que se passe-t-il si l’acheteur décède avant le vendeur ?

Rien ne garantit que le vendeur décède avant l’acquéreur. Dans le cas où le débirentier décède avant le crédirentier, le paiement des rentes est transmis automatiquement aux héritiers de celui-ci.

Parfois, les héritiers de l’acheteur ne sont pas en mesure d’assumer la rente périodique. Si c’est le cas, le vendeur peut faire appel à la clause résolutoire pour annuler la vente et récupérer le bien immobilier.

Est-il possible de casser un viager ?

Casser un viager est donc parfaitement possible à condition d’avoir des motifs valables et acceptés par les autorités. Néanmoins, l’annulation d’un viager doit se faire dans un délai défini selon les raisons qui motivent le choix du crédirentier. Vous ne pouvez pas annuler un viager au-delà d’un délai de 5 ans suivant la signature de l’acte de vente.